Um assunto que é muito polêmico, e acaba gerando muitas dúvidas nos inquilinos, mas também nas imobiliárias é sobre a quebra de contrato antecipadamente, quando umas das partes não quer mais cumprir com as suas obrigações em uma relação contratual e decide romper a relação.
O contrato de locação é um documento importante que estabelece as regras da locação, nele contém os deveres e direitos das partes envolvidas.
Os termos legais contidos na Lei do Inquilinato devem ser seguidos, então, todos esses detalhes estarão dispostos no contrato.
Quer saber mais ?
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O que a Lei fala sobre a quebra de contrato ?
Existem alguns motivos em que a quebra do contrato é prevista em lei, claro que um contrato pode ser desfeito por vários outros motivos, mas hoje nosso foco é trazer as previsões legais.
No artigo 9 da Lei do Inquilinato encontramos algumas possibilidades em que o contrato pode ser desfeito:
- Se as duas partes assim quiserem, por mútuo consentimento;
- Se for cometido alguma infração contratual ou legal, usar o imóvel da forma diferente da pactuada em contrato;
- Se os encargos e os aluguéis não forem pagos;
- O Poder público pode determinar reparos em que seja necessário a desocupação do imóvel.
Multa
Normalmente fica registrado no contrato cláusulas que impõem multa em caso de rescisão antecipada.
Geralmente, fica acordada uma multa de três vezes o valor do aluguel, calculada de forma proporcional ao tempo restante do acordo no caso de rescisão.
Quando a rescisão contratual é por parte do locador?
Para o proprietário não é simples solicitar que o inquilino desocupe o imóvel, a Lei não permite que o locador quebre o contrato antes do período em que está em vigor o contrato de locação, mas existem algumas possibilidades que é permitido, são elas:
Ação de despejo
A ação de despejo pode ser uma alternativa quando o locador precisa retirar o imóvel do inquilino, nem sempre a ação de despejo tem que ser vista como uma medida drástica, mas como uma forma de resolver essa questão.
- Quando o proprietário precisa do imóvel para parentes próximos;
- Falta de pagamento do aluguel;
- Quando o imóvel precisa de reparos urgentes;
- Se o inquilino permanecer no imóvel após o término do contrato, sem renovar ele.
Quando o proprietário deseja vender o imóvel
Na Lei do inquilinato existe uma regra para os imóveis locados, quando o proprietário quer vender esse imóvel, é o Direito de preferência, o proprietário deve dar preferência de compra para o morador do imóvel.
Caso o morador não tenha interesse, ele deve responder em até 30 dias a proposta, sendo assim, o proprietário pode seguir com a venda.
Quando ocorre a venda e o contrato de locação do inquilino estiver vigente, o novo proprietário tem 90 dias para pedir a rescisão do contrato, e o inquilino mais 90 dias para desocupa- lo.
Quando o inquilino pode pedir a rescisão do contrato antes do término?
Em caso de rescisão por parte do locatário, a Lei não dispõe prazo específico para o locatário pedir a rescisão, pagando a multa registrada, não tem problema.
Então, o locatário pode pedir o fim do contrato a qualquer momento.
Como rescindir um contrato de aluguel?
Para fazer essa rescisão do contrato, o inquilino precisa entregar ao proprietário um aviso de quebra de contrato de aluguel.
Uma notificação que deve ser feita antes, conforme estabelecido no contrato, sem ser estabelecido em contrato o prazo, é usado padrão de 30 dias.
Na notificação deve constar a data em que vai acontecer a desocupação do imóvel, data presente e a assinatura do locador.
Importante destacar que, se o inquilino não enviar a notificação, ele deverá pagar todas as despesas vencidas desde quando saiu do imóvel.
Como é feito o cálculo da multa rescisória?
Sobre a multa rescisória, há duas possibilidades em que o inquilino deverá pagar a multa:
- Quando o contrato não terminou antes dos 12 meses;
- Quando não foi respeitado o aviso prévio.
A multa é sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato. Na Lei, a multa tem um teto de 10% sobre o valor total do contrato.
Por exemplo: um contrato de 30 meses a multa seria o equivalente a 3 meses de aluguel.
Mas existem casos em que a multa pode ser calculada de forma diferente, dependendo do que foi preestabelecido no contrato.
Como gerenciar melhor seus contratos de locação?
Gerenciar os contratos de locação, é um desafio e uma dificuldade que toda a imobiliária enfrenta.
Ter todo o controle dos valores que devem ser cobrados, planejar esses recebimentos e em contrapartida, planejar os repasses, tanto da parte de locação como da parte de vendas, é uma tarefa cheia de detalhes e um pouco difícil.
Controlar as rescisões contratuais também precisam de uma gestão eficiente que envolvem muitos detalhes, aviso prévio, vistorias de saída, pagamentos rescisórios, despesas do imóvel e por aí vai!
Com um software de gestão, é possível ter todo esse controle dos contratos, visualizar todo o fluxo deste contrato, bastando apenas cadastrar ele no sistema.
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