O contrato de locação é um instrumento de fácil elaboração, muitas pessoas sem conhecimento jurídico o fazem, mas não é o correto, pois existem detalhes que precisam ser observados com olhar técnico de quem tem conhecimento para tal.  

A assinatura do contrato é um momento muito importante de todo o processo de negociação de um aluguel. É ele que vai orientar as partes sobre todas as questões relativas à locação. Por isso, os interessados só deve assiná-lo quando tiver total certeza de que ele formaliza exatamente as condições que foram acordadas.

Algumas cláusulas do contrato de aluguel são obrigatórias, e exigem especial atenção tanto do locador quanto do inquilino. Confira a seguir algumas delas:

Identificação das partes

Locador e inquilino devem ser devidamente identificados no contrato de aluguel. No documento devem constar informações dos seus documentos de identificação, como CPF e RG, além do endereço completo.

Se o negócio envolve imobiliária com poderes para representar o proprietário, ela deverá estar devidamente identificada, com dados como endereço e CNPJ. Se a garantia do contrato for por meio de um fiador, ele também deve estar identificado.

Descrição do imóvel

Além do endereço completo do imóvel é preciso constar no contrato seu número de matrícula, registro utilizado para o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e características como a metragem.

Junto ao contrato deverá ser anexado o termo de vistoria, detalhando as condições em que o imóvel foi entregue ao inquilino, com a assinatura das partes envolvidas. O documento será utilizado no final do acordo, para verificação dos reparos que devem ser feitos pelo locatário antes da devolução.

Valor do aluguel

Cláusula essencial, por motivos óbvios, que deve expressar o valor em reais que será pago pela locação do imóvel. O ideal é que se inclua também a definição de como será feito o pagamento de outras despesas, como o IPTU, taxas de condomínio e fundo de reserva, por exemplo.

Forma de pagamento

Também deve haver uma cláusula abordando como será feito o pagamento do aluguel. Ela deve indicar o dia do vencimento, a forma com que será feito o acerto (depósito, boleto etc), e se haverá alguma sanção por eventuais atrasos, como multa e juros.

Reajuste do aluguel

Deve constar também uma cláusula especificando a periodicidade e o índice utilizado para o reajuste do valor do aluguel. Atualmente, o indicador mais utilizado pelo mercado é o IGP-M, que mede a inflação.

O reajuste ocorre uma vez ao ano, ele varia de acordo com a inflação, se o cenário for de deflação, o índice será negativo, portanto, o aluguel diminuirá, para que não aconteça isso, é necessário ter uma cláusula no contrato que especifique que só será aplicado o reajuste se o índice for positivo! 

Encontramos previsão legal no artigo 18 da Lei do Inquilinato:   

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Fique atento nesses detalhes!

Quem fica obrigado a pagar impostos, taxas e seguro contra fogo?

Na Lei do Inquilinato estão dispostas algumas obrigações do locador, dentre elas, encontramos no inciso VIII, que faz referência ao pagamento dos impostos, taxas e do prêmio do seguro incêndio. 

Art. 22. O locador é obrigado a:

(…)

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Portanto, ao ler esse parágrafo, no final dele, nos diz que podemos transferir a obrigação do pagamento dessas cobranças, mas atenção, no contrato deve estar expresso uma cláusula baseada no seguinte artigo: 

Cláusula Décima Quinta – Além do aluguel avençado, é de obrigação do LOCATÁRIO o pagamento das taxas e impostos que incidam ou possam incidir sobre o imóvel, tais como as despesas com água, luz, telefone, condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), seguro contra incêndio, bem como as despesas advindas do atraso destas.

Analisando todo o contexto, não é tão simples confeccionar um contrato de locação, ou copiar e colar do Google, tem que ter conhecimento.

Garantia locatícia

O mecanismo para proteger o locador no caso de inadimplência do locatário também deve ser objeto de cláusula específica que o descreva. Chamado de garantia locatícia, essa proteção pode ser por meio do fiador, seguro fiança, caução ou título de capitalização.

É preciso descrever os valores e a cobertura da garantia, além da forma como se dará o ressarcimento.

Multa por rescisão

Também é preciso deixar registrado no contrato qual será a penalidade aplicada caso alguma das partes deseje interromper o acordo antes do seu término. Geralmente, fica acordada uma multa de três vezes o valor do aluguel, calculada de forma proporcional ao tempo restante do acordo no caso de rescisão.

Essas são algumas das principais cláusulas que devem estar presentes em um contrato de aluguel. Não esqueça que a leitura atenta do documento é essencial para garantir tranquilidade tanto para o locador quanto para o locatário.

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