Condomínio

Você conhece a legislação sobre condomínios?

Por

19 de março de 2021

Em 1964 foi criada a lei n° 4.591, foi a primeira lei específica sobre condomínios, mas com a criação do código civil em 2003 apenas alguns artigos dessa lei são válidos ainda.

No Código Civil contamos com 27 artigos sobre condomínio, que abordam diversos assuntos, como: a criação de assembleias, eleição de um novo síndico, a utilização de áreas comuns e áreas privativas, as obrigações dos condôminos e do condomínio, sobre as multas, entre outros.

A complementação da legislação de condomínios vem desses artigos em vigor da Lei 4.591 que foi derrogada.

Como acontece em diversas áreas, o condomínio tem uma legislação específica e que deve ser obedecida.

No texto de hoje, vamos trazer um pouco sobre a legislação que aborda esse tema, condomínios.

Boa leitura.

Sobre o que dispõe a Lei 4.591/64?

A Lei 4.591/64 tem alguns artigos válidos ainda, que tratam de assuntos como a incorporação imobiliária, ou seja, regulamenta a venda de unidades autônomas em edificações que ainda não saíram da planta.

Mas ela tem alguns artigos que trazem assuntos relativos aos condomínios e que estão em vigor.

São eles:

Capítulo I – do Condomínio

Aqui no capítulo I da lei 4.591, o destaque é para a vaga de garagens:

1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais destinados à isso nos condomínios será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).
3º Nos edifícios-garagem, serão atribuídas frações ideais de terreno específicas para as vagas.(Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Capítulo II

Neste capítulo, tem a explicação em detalhes sobre a criação e convenção do condomínio, o conjunto de regras com os condôminos para gerenciar o local.

Art. 9º Os proprietários ou os pertencentes dos direitos à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio e deverão aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações por contrato ou por deliberação em assembleia

1º É necessário fazer o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários ou para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a discriminação das partes de propriedade exclusiva e das áreas comuns do condomínio, com especificações das diferentes áreas;
a especificação da destinação das diferentes áreas;
o modo de usar as coisas e serviços comuns;
encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
as atribuições do síndico, além das legais;
a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
o quórum para os diversos tipos de votações;
a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
a forma e o quórum para as alterações de convenção;
a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

4º No caso de conjunto de edificações, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).

Capítulo III – Das despesas do Condomínio

Aqui temos apenas 2 artigos válidos na Lei 4.591, são eles:

2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Quais as alterações que o código civil trouxe para os condomínios?

Muitos artigos da Lei 4.951 foram atualizados e trazidos para dentro do código civil.

Um exemplo de artigo que foi revogado, era sobre a aplicação de multas e juros aos condôminos que não pagavam a contribuição mensal do condomínio.

Ele dizia o seguinte:

Capítulo III – Das Despesas do Condomínio

Art. 12 / § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

No Código civil ele foi redigido e teve algumas alterações quanto ao valor da multa:

Capítulo VII – Do condomínio edilício – Artigo 1.336 – Os deveres do condômino

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Como podemos ver, antes na lei 4.951 a multa chegava a ser 20% do valor devido, no Código Civil teve uma redução, passou a ser de 2%.

O Código Civil é a legislação mais usada para embasar as decisões dos síndicos, administradoras e dos condôminos, não só para a tomada de decisões, mas também para resolver questões do dia a dia, sanar dúvidas dentro dos condomínios, por mais que a Lei 4.951 não esteja em vigor, os artigos mais relevantes foram transferidos para o Código Civil, para não ficar nenhum assunto sem legislação.

No código Civil, quais artigos falam sobre condomínios?

Os condomínios são coletivos de pessoas que estão crescendo cada dia mais, sendo muito comuns em nossa sociedade.

Com o crescimento houve a necessidade de regulamentar as atividades condominiais, portanto, já falamos anteriormente sobre a antiga Lei 4.951 que regia as funções do condomínio, agora vamos ver em quais artigos dentro do Código Civil está localizado a parte que fala dos condomínios.

Confira:

Art. 653 e 654: Uso de procurações

Art. 1331 : Definições de partes exclusivas e comuns aos condôminos

Art. 1332 : Registro do condomínio Edilício

Art. 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações

Art. 1335 e 1336: Direitos e deveres do condômino

Art. 1336 e 1337: Aplicação e características de multas

Art. 1338: Vagas de veículos dos condôminos

Art. 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos

Art. 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio

Art. 1343: Aprovação de construção de outro pavimento

Art. 1344: Despesas do terraço de coberturas