Síndico, sua autoridade e responsabilidade

A função do Síndico é prescrita pelo Código Civil em Condomínios Edilícios no Artigo 1.347, eleito em assembleia. A responsabilidade civil e criminal é uma das mais importantes atribuições do gestor de condomínios, encontrando respaldo nos artigos do Código Civil 927, 186 e 187, que retratam temas alusivos à ação ou omissão lesiva, culpa, dano e nexo de causalidade. Já o Código Civil de 2002 nos traz em seu artigo 186 que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

O inciso V do art. 1.348 do Código Civil, relata que em caso de omissão, desídia ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais deste, poderá o síndico, conforme o caso concreto, responder civil ou criminalmente por seus atos ou omissões.

As omissões podem levar o síndico a responder com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos decorrentes ao condomínio ou condôminos, já que suas ações – ou a falta delas – podem refletir em prejuízos ao condomínio. É o caso, por exemplo, da não observância de manutenções preventivas de elevadores, renovações de cargas de extintores, renovações de PPCI, seguros condominiais e trabalhar seguindo todas as Leis pertinentes ao condomínio. Toda e qualquer omissão do síndico, poderá torná-lo diretamente responsável pela solução do problema, podendo ele ser obrigado a arcar com eventuais multas e perda de garantias.

Além disso, o síndico tem a obrigação legal de adotar os meios necessários para fazer respeitar as regras do condomínio, inclusive, se for o caso, adotando os mecanismos legais, sob pena do condomínio ser condenado pela atitude omissa do seu representante que, dependendo da situação, também poderá responder em conjunto, pelos prejuízos eventualmente causados decorrentes de tal omissão.

Em caso de falhas na administração ou de práticas irregulares, o síndico pode, a qualquer momento, ser destituído do cargo. É necessário que, pelo menos, um 1/4 dos condôminos convoquem uma assembleia geral e que, pelo menos 2/3 dos condôminos presentes votem pela substituição do gestor. Mesmo após a destituição ou término do mandato, o síndico que praticou omissão ainda poderá responder pelos efeitos advindos dela. Por ser uma função relevante e por os condomínios serem totalmente regidos por leis, é necessário que este gestor, também possa contar com a participação dos condôminos, e estes, por sua vez, respeitar, auxiliar e estar em sintonia com os trabalhos do síndico, porque é inegável a missão espinhosa e de uma responsabilidade gigante perante a comunidade.